【华创交运】厦门区域调研:建发股份交流纪要201707
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关于一级土地开发业务
Q:公司目前在哪些区域有一级土地开发业务?
公司在实施的一个项目位于“后埔-枋湖-薛岭”片区,其中后埔地块基本已出让完,目前在整理的是枋湖、薛岭地块,位于湖里区政府附近。
Q:项目收入如何确认?
公司在收到政府返还的土地回款后确认收入。2009-13年间的土地均为4季度拍地。2013年拍地时间为12月,当年确认了收入和利润。
Q:厦门当地还有哪些公司从事该业务?
上市公司中只有建发,此外主要是政府下属城投公司。
关于房地产业务
Q:未售货值情况如何?
截止2季度,面积1200万平方米左右,货值预估1500亿(已算合作项目权益比,未算建发房产权益比)。
Q:今年在售项目毛利率情况如何?
今年在售项目(非结算项目)建发、联发均在20-30%左右。
也与楼盘结构有关。如果项目分为数期,后面几期毛利率较高。
Q:上半年签约销售增速如何?
上半年销售面积增速高于销售金额,与销售结构有关。
联发主要布局在二三线城市,受政策影响更小,增长更快,销售单价比建发低一些。
建发主要布局在一线、强二线城市和福建省内三线城市,受到一手房限价影响,主动降低了推盘量。
Q:推迟开盘是否会有资金压力?
公司融资额度比较充裕没有压力。地产业务16年平均资金成本在5%左右,17年资金成本预计会增加。
Q:地产业务的结算节奏如何?
公司地产结算严格根据交房时间确认,交房时间在房屋销售合同中已约定,不能随意推迟。
Q:自持物业情况如何?
自持物业:共110多万平,年租金收入3.4亿元,全部采用成本计量,对应投资性房地产科目(16年报均有披露)。
类型:主要是联发集团持有的厦门市内厂房、建发房产开发的商业综合体。旧厂房改造后,租金收入会提高;商业综合体计划自持,跟保险公司合作引入长期资金,目前租金尚处于培育期。
关于供应链业务
Q:去年同行增速较快、公司增长较稳健的原因如何?
自营业务占比较低,没有参与博取价差,且自营部分严格控制敞口,不会因为价格上涨随意放开敞口。公司的期货投资头寸、品种和现货都是对应的,是做套期保值。
业务对价格波动的敏感性较前几年已经大幅降低。但对公司而言,价格提升,经手货值增加且服务费率更高。
Q:供应链业务有哪些优势?在物流方面有什么规划?
优势主要体现在规模、资金、渠道、风控。物流业务,主要采用轻资产模式,仓储以租用为主。
公司深度:
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